中古マンションを売却するのか賃貸にするのかという選択

不要になったマンション、住まなくなったマンションを今後どうするかの選択肢として売却するのか賃貸にするのかというのは頭を悩ませるところですよね。

最近は不動産価格というのは下落傾向にありますから、売っても大したお金にならないのでローンが残っているなら賃貸にして家賃収入を得たほうが賢いと考える方が多いかと思います。

しかし、どんなケースでも必ずしも賃貸にした方がよいとは限りません。

売却するにしても賃貸にするにしてもそれぞれにメリットとデメリットが存在しています。
どちらの選択肢をとるかはそれぞれのメリット・デメリットをしっかりと確認して決断するべきでしょう。


まず賃貸にする場合のメリットとしては以下の2つが挙げられます。

家賃収入でローン返済が可能、黒字にもなりやすい

現在の低金利で購入したマンションであれば、一般的な家賃よりもローン返済額の方が小さいというケースがほとんどになります。
ですから賃料からローン返済額を引いても黒字になりやすく、安定していると言えるでしょう。

経費にできる費用が発生するため、控除対象になる

賃貸マンションのオーナーとなれば住宅ローン金利の他、固定資産税や修繕積立金、減価償却、改装費用、管理費といったものを経費として計上することが可能になるため控除対象として節税につなげることができます。


こういったメリットの反面で賃貸にすることのデメリットとはどういったものでしょう。

空室のできる可能性

賃貸にするということは誰かに部屋を貸すということになるわけですが、必ずしも借り手が見つかるとは限りません。

すぐに見つかればそこから家賃収入が発生しますが、いつまでも空室のままではただ部屋を余らせるだけで収入もないのにローンの返済はしなくてはいけないという状態になります。

マンション1区画のオーナーとなると空き室は収入ゼロに直結しますから、その点のリスクは非常に高くなります。

売却したい場合の査定が厳しくなる

賃貸として一旦誰かに貸し出してしまえばそれはもう自宅ではなくなってしまうため、やっぱり売りたいとなってもすでに収益物件として扱われるので査定が厳しくなってしまいます。

買い取りをする方も不動産のプロですからそこは足元を見られてしまうわけです。
買い手はローンを使えませんから融資を受けて買うことになるため最初から自宅として売却するケースよりも価格が落ちる可能性が高いです。

改装費用がかかる

賃貸だとある程度のサイクルで入居者が入れ替わることになります。退去のあとそのままというわけにはいきませんから内装のやり直しやハウスクリーニングといった改装費用、修繕費用がかかることになり、もちろんこれは自身で負担しなければいけません。経費として計上することはできるとはいったものの、修繕費や改装費用というのは資金として用意しなければいけません。

自由に買い替えできない

住宅ローンが残っている場合には、新しい家を買いたいと考えてもローンをさらに重複して組むことは難しくなります。
銀行に住宅ローンを申請しに行ってもまずはローンを完済してからと言われるのは間違いないでしょう。
将来的に新しい住宅への買い替えを考えているというのであれば賃貸はよく考えた方が良いでしょうね。


また、どこかで売りたいタイミングが来たとしも入居者がいるようであれば強制的に退去してもらうわけにもいきませんからそのタイミングで売れるかどうかわかりません。

退去してもらおうと万が一裁判になった場合、契約次第ではまず勝てないという可能性も高いです。

転勤などで今は住まないが、いつか戻ってきた時には住みたいと考えている場合についても同様です。

もしいつ帰ってくるかがはっきりとわかっているようであれば、入居の契約の際にはその帰ってくる時期までには退去してもらえるように契約をしなくてはいけません。

このように住宅ローンを完済したマンションや相続したマンションの場合であっても、賃貸には様々なリスクやデメリットが存在しています。

メリットもありますが、総合的に考えれば賃貸よりも売ってしまった方がリスクは低いと考えて良いでしょう。

一昔前なら敷金や礼金の相場が高くオーナーにもメリットが大きかったのですが、最近はその相場も下がってきているので相対的にリスクが高くなっているわけですね。

家賃収入で悠々自適な暮らしというのは難しいのが現状ということです。

もちろん、絶対に売却の方が良いというわけではありません。
あくまでもケース・バイ・ケースですからどちらを選ぶかは慎重に決めるのが良いでしょう。

賢くマンションを売るはじめの一歩は、まず、複数の会社から一括で査定を受けるサービスを利用することです。 ご自身で不動産屋さんに問い合わせることもなく大手の会社から無料で見積もりを取ることが出来ます。

一番有名です。日本最大級の不動産売却専門サイトNTT DATA【HOME4U】

多くの会社から見積もりを取って少しでも高く売りたい方は以下の「マンションnavi」も利用してみるのもよいでしょう。

中古マンションを専門にした一括査定サイト「マンションnavi」

どちらも、5分もあれば入力から申し込みまでが完了します。

関連ページ一覧

サブコンテンツ

このページの先頭へ